Le règlement graphique
Le plan de zonage : il découpe la commune en zones et porte les prescriptions (alignements, emplacements réservés, éléments de patrimoine, hauteurs dessinées).
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2Le PLU par commune
Comment lire un PLU : zones, plans et règlement
Un plan local d’urbanisme tient en quelques pièces, quatre familles de zones et une dizaine de règles par zone. Voici comment s’y retrouver — et comment savoir, en une adresse, ce qui s’applique à votre terrain.
Les pièces d’un PLU, et celles qui s’imposent
Toutes ne pèsent pas le même poids sur un permis : le règlement s’applique à la lettre, les OAP en compatibilité.
S’impose au projet
Le règlement écrit
Les règles de chaque zone : ce qu’on peut y construire, où, à quelle hauteur, sur quelle part du terrain, avec quel aspect et combien de places de stationnement.
Les OAP
Les orientations d’aménagement et de programmation : sur un quartier ou un thème (paysage, énergie), elles fixent des principes plutôt que des cotes.
Les annexes
Les servitudes d’utilité publique (monuments historiques, plans de prévention des risques, lignes électriques…), les réseaux, le bruit.
Le PADD
Le projet d’aménagement et de développement durables : les intentions de la commune pour dix à quinze ans.
Le rapport de présentation
Le diagnostic et la justification des choix : utile pour comprendre une règle, pas pour l’appliquer.
Les quatre familles de zones : U, AU, A, N
U
Zones urbaines
Les quartiers déjà bâtis et desservis. On y construit selon les règles de la zone ; la lettre qui suit dit sa vocation (UA centre ancien, UD habitat diffus, UE équipements…), un chiffre un sous-secteur aux règles propres.
AU
Zones à urbaniser
Les terrains destinés à être bâtis. « 1AU » (ou AUc) : ouverte, on construit selon le règlement et l’OAP du secteur, souvent par opération d’ensemble. « 2AU » (ou AUs) : fermée, il faudra d’abord modifier le PLU.
A
Zones agricoles
Réservées à l’agriculture. Une maison existante peut en général s’agrandir et recevoir des annexes, dans les limites du règlement ; une maison neuve n’y est pas permise, sauf pour un exploitant qui en justifie le besoin.
N
Zones naturelles
Les espaces à protéger : forêts, berges, paysages. Les règles des maisons existantes ressemblent à celles de la zone A ; les sous-secteurs (Nl loisirs, Ne équipements…) ont leurs propres possibilités.
Lire le règlement d’une zone, article par article
Depuis la réforme de 2015, les PLU récents rangent leurs règles en trois chapitres : destinations des constructions ; volumétrie, implantation, aspect, espaces verts et stationnement ; équipements et réseaux. Les plus anciens les numérotent encore de 1 à 16 :
| Article | Ce qu’il règle |
|---|---|
| 1 et 2 | Occupations interdites, et soumises à conditions |
| 3 et 4 | Accès, voirie, réseaux |
| 6 | Implantation par rapport aux voies et emprises publiques |
| 7 | Implantation par rapport aux limites séparatives |
| 8 | Implantation des constructions entre elles sur un même terrain |
| 9 | Emprise au sol |
| 10 | Hauteur |
| 11 | Aspect extérieur : toitures, façades, clôtures |
| 12 | Stationnement |
| 13 | Espaces libres et plantations |
| 5 et 14 | Superficie minimale et COS : supprimés par la loi ALUR (2014), ils ne s’appliquent plus |
Une règle se lit toujours avec les dispositions générales du règlement (définitions, exceptions communes à toutes les zones) et le plan de zonage, qui peut la remplacer sur une parcelle — un alignement imposé, une hauteur dessinée.
Les mots qui piègent la lecture
- Alignement
- La limite entre le terrain et la voie publique (ou la future voie, si un plan d’alignement l’a prévue). « Implanté à l’alignement » : la façade est posée sur cette limite.
- Limite séparative
- Toute limite du terrain qui n’est pas une voie : avec les voisins, sur les côtés (limites latérales) et au fond.
- H/2 (prospect)
- La distance à la limite au moins égale à la moitié de la hauteur, mesurée point par point : une façade de 7 m à l’égout se tient à 3,50 m de la limite, souvent avec un minimum (3 m, 4 m).
- Premier et second rideau
- Le premier rideau est la bande bâtie le long de la rue ; le second, ce qui se construit derrière. Beaucoup de PLU n’y appliquent pas les mêmes reculs.
- Emprise au sol
- La projection verticale de la construction, débords et surplombs compris au sens du code (art. R. 420-1). Le PLU peut en exclure certains — débords de toit, balcons : son lexique le dit.
- Hauteur à l’égout, au faîtage, totale
- L’égout est le bas du toit, là où court la gouttière ; le faîtage, son sommet ; la hauteur totale compte tout. Le règlement dit depuis où l’on mesure : terrain naturel, ou terrain après travaux.
- Pleine terre et coefficient de biotope
- La pleine terre est un sol sans construction ni dalle dessous, qui laisse l’eau s’infiltrer. Le coefficient de biotope pondère chaque surface (jardin, toiture végétalisée, pavés drainants) pour mesurer la part « éco-aménageable » du terrain.
- Unité foncière
- L’ensemble des parcelles contiguës d’un même propriétaire : c’est sur elle, pas sur une parcelle seule, que se calculent emprise au sol et espaces verts.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un PLU, un PLUi et une carte communale ?
Le PLU règle une seule commune, le PLUi toute une intercommunalité (souvent découpée en secteurs aux règlements distincts). La carte communale dit seulement où l'on peut construire ; les règles de construction sont alors celles du règlement national d'urbanisme (RNU), qui s'applique aussi aux communes sans document.
Une OAP s’impose-t-elle à mon projet ?
Oui, mais en compatibilité : le projet ne doit pas contrarier ses orientations (un accès, une haie à garder, une densité), sans avoir à les reproduire au centimètre. Le règlement, lui, s'applique en conformité, à la lettre.
Peut-on construire une maison en zone A ou N ?
Pas une maison neuve, en règle générale : ces zones protègent l'agriculture et la nature. Une maison existante peut le plus souvent s'agrandir et recevoir des annexes, dans les limites que fixe le règlement (surface, distance à la maison). Seul un exploitant agricole peut justifier d'un logement neuf en zone A.
Le PLU peut-il changer pendant mon projet ?
Oui : modification, révision, mise en compatibilité. Un permis s'instruit selon le document en vigueur au jour de la décision ; un certificat d'urbanisme opérationnel fige les règles pendant 18 mois. Les pages communes d'Urbapia indiquent la version du document qu'elles citent.
Comment savoir dans quelle zone se trouve mon terrain ?
La fiche gratuite de la parcelle d'Urbapia part de votre adresse : elle donne la zone, le règlement à télécharger, les monuments historiques et les risques du terrain, sans compte.