Un plan sans cotes
Un dessin à l’échelle ne suffit pas : l’article R.431-9 demande un plan coté. Sans les distances aux limites, l’instructeur ne peut pas vérifier les reculs, et demande une pièce complémentaire.
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- Plan de masse : ce que la mairie exigeNouveauLes 9 éléments d’un plan de masse complet, et les erreurs qui font revenir un dossier.
- Faire son plan de masse soi-mêmeNouveauLa méthode en 7 étapes, du cadastre au PDF à l’échelle.
Guide · par un bureau d’études
Plan de masse pour un permis de construire : ce que la mairie exige
Pièce PCMI2 d’un permis, DP2 d’une déclaration préalable : le plan de masse est celle que l’instructeur regarde en premier. Voici ce qu’il doit montrer, à quelle échelle, et les erreurs qui font revenir un dossier.
La règle : un plan « coté dans les trois dimensions »
L’article R.431-9 du code de l’urbanisme demande, pour un permis de construire, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, montrant les travaux extérieurs, les plantations et les raccordements aux réseaux. L’article R.431-36 exige le même plan pour une déclaration préalable dès que les travaux créent une construction ou en modifient le volume. Un plan seulement à l’échelle, sans cotes, ne suffit pas.
Les 9 éléments d’un plan de masse complet
Ce que l’instructeur cherche, dans l’ordre où il le cherche.
Les limites du terrain, cotées
Le contour de la parcelle d’après le cadastre, avec la longueur de chaque limite. C’est la base de toutes les autres cotes.
Les constructions existantes
Celles que vous gardez, et celles que vous démolissez, clairement distinguées du projet. Un abri, une piscine, un garage comptent aussi.
Le projet, coté
La construction nouvelle ou l’extension, avec ses dimensions extérieures. Le plan doit être coté « dans les trois dimensions » : longueurs, largeurs, et hauteurs ou altitudes.
Les distances aux limites
Entre le projet et chaque limite de propriété, et entre les bâtiments. Ce sont elles que l’instructeur compare aux reculs du PLU.
Les altitudes
Le terrain naturel, le plancher du rez-de-chaussée, et sur un terrain en pente les points hauts et bas. Les altitudes NGF lèvent toute ambiguïté.
Les accès et le stationnement
L’entrée depuis la voie, les allées, les places de stationnement que le PLU impose.
Les plantations
Les arbres maintenus, supprimés ou plantés. Certains PLU fixent une part d’espaces verts ou de pleine terre.
Les raccordements aux réseaux
Eau potable, électricité, assainissement (collectif ou individuel), eaux pluviales : par où arrivent-ils, où vont-ils.
Le nord, l’échelle, la légende
Une flèche du nord, l’échelle (1/100, 1/200 ou 1/500 selon le terrain) et une légende. Sans échelle, aucune cote ne peut être vérifiée.
Plan brut ou plan coté : la différence qui compte
Le même terrain, le même projet. À gauche, un plan seulement à l’échelle ; à droite, le plan que l’instructeur peut vérifier.
Exemple réel, sorti de l’éditeur et anonymisé.
À quelle échelle ?
Aucune échelle n’est imposée : elle doit être indiquée et permettre de tout lire. Pour une maison individuelle, on retient le plus souvent le 1/200 ; le 1/100 pour un petit terrain ou une extension ; le 1/500 pour une grande parcelle. Une flèche du nord et une échelle graphique complètent le plan.
Les 5 erreurs qui font revenir un dossier
Une pièce incomplète, c’est une demande de pièces dans le mois, et un délai d’instruction qui ne démarre qu’au dossier complet.
Pas d’altitude
Coté « dans les trois dimensions », le plan doit dire les hauteurs. Sur un terrain en pente, c’est la première chose regardée : hauteur maximale, mouvements de terre.
L’existant et le projet mélangés
Ce qui est construit, ce qui est démoli et ce qui est projeté doivent se lire au premier coup d’œil : couleurs, hachures ou légende.
Des surfaces qui ne collent pas au formulaire
L’emprise au sol et la surface de plancher du plan doivent être celles déclarées dans le CERFA. Un écart, même petit, fait douter de tout le dossier.
Les réseaux oubliés
Le plan de masse indique comment le projet se raccorde, ou l’assainissement individuel prévu. Leur absence vaut souvent une demande de pièces.
Questions fréquentes
Le plan de masse est-il obligatoire pour une déclaration préalable ?
Oui, dès que le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante (pièce DP2). Pour un simple changement de façade ou de menuiseries, il n’est en général pas demandé.
Quelle différence entre un plan de masse et un plan de situation ?
Le plan de situation (PCMI1 ou DP1) situe le terrain dans la commune, à petite échelle. Le plan de masse (PCMI2 ou DP2) montre le terrain lui-même, à grande échelle, avec le projet, ses cotes et ses distances aux limites.
Quelle échelle choisir ?
La réglementation n’impose pas d’échelle : elle doit être indiquée, et adaptée au terrain. On utilise le plus souvent 1/200 pour un terrain de maison individuelle, 1/100 pour un petit terrain ou une extension, 1/500 pour une grande parcelle.
Faut-il des altitudes NGF ?
Le plan doit être coté dans les trois dimensions. Des altitudes NGF ne sont pas toujours exigées, mais elles évitent les malentendus, et deviennent vite indispensables sur un terrain en pente ou en zone inondable.
Que se passe-t-il si le plan de masse est incomplet ?
Dans le mois qui suit le dépôt, la mairie peut demander les pièces manquantes. Le délai d’instruction ne court qu’à partir du dossier complet : un plan non coté peut ainsi coûter plusieurs semaines.
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